La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal esencial para quienes venden su vivienda habitual y utilizan las ganancias para adquirir o construir una nueva residencia. Esta exención está regulada por el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF y el artículo 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), y ha sido recientemente clarificada mediante la Consulta Vinculante DGT V2151-24 del 9 de octubre de 2024. Su correcta aplicación permite evitar tributar por la ganancia patrimonial siempre que se cumplan ciertos requisitos establecidos en la normativa vigente. En esta guía, explicamos de forma clara y práctica cómo aplicar esta exención en casos de construcción de nueva vivienda.
Al vender la vivienda habitual y reinvertir el importe en la construcción de una nueva residencia, el contribuyente puede acogerse a la exención por reinversión en el IRPF. Esta opción está pensada para evitar cargas fiscales y facilitar la continuidad de la vivienda habitual.
Normativa Aplicable
Artículo 38.1 de la Ley 35/2006 (LIRPF)
«Estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.» (Ver artículo completo)
Artículos 41 y 55 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007)
«La reinversión deberá efectuarse en el plazo de dos años desde la transmisión, entendiéndose por adquisición la obtención de la propiedad jurídica de la vivienda. La construcción deberá finalizar en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión.» (Ver Reglamento completo)
Procedimiento para Aplicar la Exención
1. Venta de la Vivienda Habitual
Es necesario acreditar que la vivienda vendida fue la residencia habitual durante al menos tres años, salvo excepciones justificadas como cambios laborales, matrimonio o motivos de salud.
2. Reinversión del Importe Obtenido
El importe total obtenido debe destinarse a la construcción de la nueva vivienda antes de cumplirse dos años desde la venta. Se consideran “cantidades satisfechas” las entregas a cuenta y pagos parciales siempre que estén debidamente acreditados con factura. Si la reinversión es parcial, la exención será proporcional al importe reinvertido.
3. Finalización de la Construcción
La construcción debe finalizar en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión. Cumplir con este plazo es esencial para evitar sanciones o revisiones desfavorables por parte de la Agencia Tributaria.
4. Declaración en el IRPF
El contribuyente debe reflejar la intención de reinversión en la declaración de la renta, consignando la información en la casilla correspondiente del Modelo 100. Se recomienda conservar la documentación acreditativa (contratos, facturas, justificantes de pago) durante al menos cuatro años para responder a posibles requerimientos de la Administración Tributaria.
Impacto para Autónomos y Pequeñas Empresas
Esta exención supone un alivio fiscal considerable para autónomos y pequeños empresarios que reinvierten en vivienda habitual. A modo de ejemplo práctico:
- Si un autónomo vende su vivienda por 250.000 € obteniendo una ganancia patrimonial de 80.000 €, la aplicación de la exención por reinversión le permitiría ahorrar hasta 19.200 € (considerando un tipo impositivo del 24%).
- Sin aplicar la exención, ese importe tributaría íntegramente, reduciendo su liquidez para la adquisición de la nueva vivienda.
Beneficios de Cumplir con la Normativa
- Ahorro fiscal significativo: Evitar el pago de impuestos sobre las ganancias patrimoniales.
- Mayor seguridad jurídica: Cumplir con la normativa reduce el riesgo de sanciones.
- Planificación financiera más efectiva: Permite destinar más recursos a la adquisición o construcción de la nueva vivienda.
En conclusión, aprovechar la exención por reinversión en vivienda habitual en 2025 es clave para optimizar la tributación tras la venta de una vivienda. Cumplir con los plazos de reinversión y finalización de la construcción es imprescindible para beneficiarse de esta ventaja fiscal. Cumplir con la normativa no solo evita sanciones, sino que también permite aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles. En SERFICON te ayudamos a aplicar esta exención de forma correcta, asegurando que cumplas con todas las normativas vigentes.
Referencias Oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF: Disponible en la web del BOE buscando por «Ley 35/2006».
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): Consultable en el BOE mediante la búsqueda del real decreto correspondiente.
- Consulta Vinculante DGT V2151-24: Puede encontrarse en la base de datos de la Dirección General de Tributos.
- Consulta Vinculante DGT V0945-22: Disponible en el portal de la DGT buscando por el número de consulta.
- Consulta Vinculante DGT V0668-24: Accesible en la web de la Agencia Tributaria a través del buscador de consultas vinculantes.
- Sentencia del Tribunal Supremo 1239/2020: Consultable en el buscador de jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial.
- Manual de la Agencia Tributaria sobre IRPF: Se puede revisar en la sección de «Manuales de ayuda» en la sede electrónica de la Agencia Tributaria
Nota Importante: Este artículo es informativo y refleja la normativa vigente hasta la fecha de publicación. Las leyes pueden modificarse, por lo que recomendamos consultarnos para obtener asesoramiento personalizado.